任意売却に関わる書類

突然の会社の倒産で収入源が断たれた、リストラのために生計が苦しくなったなどの理由で住宅ローンの返済が滞ってしまう場合があります。滞納が発生すると銀行などの金融機関から督促状、催告書などが届きますが、返済再開のメドがたたない場合には住居を競売や任意売却で処分せざるを得なくなってしまうケースもあります。ここでは任意売却にスポットを当て、手続きを始める際に必要となる書類について詳しく見ていきたいと思います。ただし債権者によっては必要となる書類が異なる場合もありますのであらかじめご注意ください。

任意売却の手続きでは、まず当該物件の売買契約書、重要事項説明書、印鑑証明書が必要となります。次に物件に関するパンフレットや販売時の図面、設計図面なども揃える必要があります。この時に必ず詳細な間取りが分るようなものを用意するようにしましょう。また登記済権利証や、ローンの滞納によって借入先の銀行などの金融機関から受け取った催告書や督促状などはすべて捨てずに取っておき提出します。

また物件に関する書類としては土地や建物の評価証明書が必要となります。税金関連では固定資産税や土地計画税の納付済書なども重要な書類となります。マンションやアパートなどの集合住宅に住んでいる場合は管理会社の名称や連絡先電話番号なども提出する必要があります。また任意売却をすすめる業者によっては物件をさまざまなシチュエーションから撮影した写真などを求められる場合もあります。

任意売却を不動産業者など専門の業者に依頼する場合には、次のような書類を用意する必要があります。専任媒介契約書、委任状、任意売買に関する申出書、抵当権抹消応諾申請書、実査チェックシート（戸建ての場合）、実査チェックシート（マンションの場合）、生活状況申出書、マンションの現状報告書などです。専任媒介契約書や委任状などは業者が作成したフォーマット用紙などを用いることが多いようです。

また物件の権利証などは原本を預けることはできませんから、必ずコピーを準備するようにします。その他の売買契約書、重要事項説明書、間取図、建物図面、販売時のパンフレット、マンション管理規約や、物件を賃貸に使用している際には賃貸契約書などもコピーを用意しておく必要があります。いずれも余分にコピーを取っておくと何かあった場合に対応できるので安心です。

任意売却に必要な書類は一式をまとめて業務を依頼する業者に渡すことが必要となります。そのため印鑑証明書（所有者本人の他に共有者がいる場合は共有者分も、また保証人や連帯債務者全員のものも必要です）、土地建物の評価証明書、物件の外観などがわかる写真（デジカメで大丈夫です）、固定資産税の納付書、都市計画税の納付書、債権者から送付された督促状や催告書、元金が記載されている書類、債権者の連絡先なども必要に応じて提出することになります。

また任意売却を行う不動産業者などの専門業者や弁護士、司法書士によっても提出しなければならなくなる書類に若干の違いがあります。実際に依頼契約を行う際に確認しておきましょう。

土地や建物などの売却を行う際には不動産業者と仲介の契約を結びますが、この契約には主に3種類の形態があります。1つ目は「一般媒介契約」と呼ばれるものです。この一般媒介契約のメリットは3～5業者程度の複数の不動産業者と重複して媒介契約を結べるという点です。同じ物件でも多くの不動産業者によって仲介されるとなるとより多くの不動産の購入希望者の目に触れることになるため良く用いられる方法です。

仲介契約の2つ目は「専任媒介契約」と呼ばれるものです。この契約を結んだ場合には他の不動産業者と重複して媒介契約を結ぶことはできません。しかし売り主が自ら購入希望者を見つけることは認められています。自分の知人や友人などで物件を買取ってくれそうな人がいる場合などには、この専任媒介契約が最適な選択肢となります。

最後の専属専任媒介契約というのは最も厳しい条件が規定された契約で、この契約を不動産業者との間で結んだ場合には、たとえ契約者本人であっても自分で購入希望者を見つけて契約することはできません。

このように3種類の契約形態を比べてみると一見すると最初の一般媒介契約が最も有利で任意売却にも適しているように見えますが、実際には専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が早く購入者が決まるケースが多くなっています。その理由として専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は1社との契約となるため、不動産業者の方も最優先で依頼された物件を見込み客などに紹介するためです。

任意売却の場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約が主に選ばれます。これは任意売却の場合は通常とは異なって売却を急ぐ必要があるためで、不動産業者を1社に絞って集中的に売り込みをかけてもらう方が早く売れる確率が高くなるからです。任意売却の場合でも専任媒介契約であれば、債務者が自分の知人や親族などから購入希望者を見つけてもかまわないと言うことになります。

委任状というのはさまざまな書類の申請や届出などに関する特定の行いを代理人などの第三者に委ねるという意思を記した文書のことです。委任状は本来は特定の行使権を持たない者に重要な権利を委ねることになるため特に注意して発行する必要があります。

任意売却で住宅などの不動産の売却を専門家や不動産業者に依頼する場合にはこの委任状が必要となります。しかしまだ住宅の売却に関してふんぎりがつかない人の場合、「委任状を書いたら何が何でも家を売却されてしまう」と思い込んでしまう人もいます。しかし実際にはこのような強引なケースはほとんど無いと言って良いでしょう。

委任状はこのように任意売却を行う際にも重要な書類の１つですが、書き方に関しては規定されたルールなどは特にありません。ただし日付、委任する旨をはっきりと明言した一文、申請人と代理人の氏名や住所、申請人の押印などは最低限盛り込まれている必要があります。

また任意売却の場合でも不動産業者などによっては、必ずしも委任状の提出を求めない場合もありますが、このような場合であっても委任状はしっかりと作成して渡しておく方が賢明です。万が一委任状を作成しなかった場合にはそれを盾に取って債権者が任意売却に同意しない場合があるからです。また委任状が無い場合には、評価証明書などを発行してもらうために本人が時間を設けてわざわざ区役所や市役所などに足を運ばなければならなくなります。この他にも委任状を取り交わさなかったためにさまざまな連絡などを自分で行わなければならなくなるケースがあります。

住宅ローンの返済が焦げついて滞納が続いた場合にはその不動産は債権者の申請によって競売か任意売却のいずれかで売却されることになります。競売の場合は負債者本人がなすべき手続きは比較的少ないのですが、任意売却の場合は違います。任意売却を選択した場合は、売却に関しては専門の業者に依頼するとしても、他にもさまざまな書類などを自分で作成する必要があります。

なかでも初期段階で最も重要となる書類が「任意売却に関する申出書」と呼ばれる書類です。この書類を作成するにはすべての共有者や連帯保証人の記名および捺印が必要となります。これが実際に行ってみると非常に厄介な障害となる場合が多いのです。

まず債務者と債権者が互いにいがみ合って関係がめちゃくちゃになってしまい、とても書類に記名や捺印をもらえないようなケースが良くあります。債権者の同意がもらえない場合には任意売却はできません。ここは何としてでも債権者との関係修復からやり直す必要があります。また不動産の共有者がいる場合では連絡が一切取れなくなってしまっていることもあります。既に離婚した共有者かつ元配偶者の場合などは記名・捺印どころか会うことさえ拒否してくる場合さえあります。このように申出書の作成は意外なほど困窮を極めることが多いのです。

また住宅金融支援機構での任売の際には申出書の書式や手順などが決められておりルールに則って記載しなければなりませんので注意しましょう。

任意売却を行う際に必要となる抵当権抹消応諾申請書とは、文字通り住宅などの不動産に課せられている抵当権を抹消することに同意する旨を申請する書類です。任意売却を行う場合にはその課程でさまざまな書類が必要となりますが、この抵当権抹消応諾申請書も不可欠となる書類の１つです。抵当権抹消応諾申請書は任意売却を依頼した不動産業者など専門の業者の仲介によって購入希望者が確定した後にすぐに必要となります。逆に言えば購入希望者が現れることによって初めて抵当権抹消応諾申請書の作成が可能になるわけです。

任意売却における抵当権抹消応諾申請書の内容は基本的な書式は各社でほぼ同様のものが用意されています。まず最初に日付を記入し、次に債務者の住所、氏名、電話番号（携帯電話番号）などを書き入れ、実印による押印をします。これらの記入欄に続いてあらかじめ抵当権抹消応諾に関する記述が印刷されています。その内容は「債務者である私は残債務について担保物件を売却することで売却に必要な費用等一覧に記されたとおりに、売却代金を返済に充てることを申出します。また同時に延滞損害金の減免についても承認をお願いいたします。売却代金によっても返済できなかった残債務に関しては後日の協議の上で誠意を持って弁済し、特約火災保険に関しては債権証書の返還の前後の関係なく、貴殿の債権が残存する限りは解約して残債務に充当してもらうこと、および複数の質権者がいる場合は充当の額面や方法についても貴殿の定めに従うことを同意します。」などという文章になっています。

抵当権抹消応諾申請書の後半は仲介業者名やその所在地、電話番号また売却価格、購入希望者の概略として購入希望者の氏名、個人であるか法人であるかの明記、電話番号、また添付書類として「売却に必要な費用等一覧」が有るか無いかのチェック欄などと続きます。

実査チェックシートというのは任意売却を行う上で必要となる書類の1種で、物件の価値や内容に関する詳細な情報を調査を元にして記載したものです。任意売却の際の実査チェックシートには戸建て住宅専用のものとマンション専用の2種類があります。書式に関しては特定のフォーマットなどは規定されていません。住宅金融支援機構からの借入で住宅を購入していた場合には、任意売却を行う際には実査チェックシートの提出が不可欠となります。

戸建て住宅の実査チェックシートの内容は次のようになっています。まず調査を行った年月日を記入し、戸建て住宅の持主の氏名、物件の所在地を記入します。次に続く項目は大きく3つに分かれており「土地」、「建物」、「その他」となっています。最初の土地については基本情報として最寄り駅や地積を記入します。最寄り駅の欄にはどのような交通手段を用いるか利用線名や駅名、その他物件までの徒歩やバスによる所用時間も記入します。また地積で重要な点として市街化区域であるか市街化調整区域であるかなどをチェックする箇所があります。次に交通近接状況としてどのほどの徒歩で最寄りの店舗に至るかを記載します。また街並は「優れる」、「やや優れる」、「普通」、「やや劣る」、「劣る」などから選択します。近隣に危険施設等があるかどうかも記入しなければなりません。

環境に関しては騒音や振動に関する報告と日照や採光に関する情報とが明記されます。街路状況では方位、幅員、整備状況、舗装状態などの区別を明記します。画地状況というのは間口の広さや土地の形状のことです。併せて周辺の画地状況も報告します。

土地の次には建物の詳細を記入します。まずは木造軸組、2×4、木質プレハブ、鉄骨造、RC造などの構造を記載し、総床面積を平方メートルで記入します。築年月日も重要です。間取りに関しては5LDKで南向きの部屋が3室以上ある場合は優良となり、4LDK以上で南向きの部屋が2室以上ある場合は標準、それ以外は劣ると言うことになります。この他、高耐久性やバリアフリー、省エネなどの対策が施されている場合には性能評価として記載します。

最後に市場性にかかる所見を細かく記載する「その他」の欄があります。ここには建築会社が大手によるもので状態が非常に良い、駐車するスペースが確保されている、デザインが秀逸であるなどの任意売却の際のセールスポイントを記入します。その他敷地の略図なども必要です。