住宅などのローン返済が数回に渡って滞ると、物件は任意売却の申出を行わない限り競売にかけられることになります。任意売却は申出が早期であればあるほど余裕を持って新しい購入者を探すことが可能となりますが、この任意売却の申請のタイムリミットの目安となっているのが、裁判所から競売開始決定通知書が届いた後に派遣されることになる執行官の現地調査です。執行官による現地調査は約3ヶ月間に渡って行われますが、この調査の初期に任意売却を申し出れば時間的にはセーフとなることが多いようです。

執行官は現地調査を完了した後に結果を現状報告書としてまとめます。売却される対象がマンションであればマンション現状報告書と言うことになります。マンション現状報告書は任意売却で必要となる書類の中でも最も重要な資料の１つです。現状報告書の内容はまず物件の住所、建物の種類、面積などに始まって、物件の写真や見取り図、占有者の有無や占有の状況、目的外建物の有無、執行官保管の仮処分の有無などが細かく記載されています。なかでも注意すべきは占有者に関する項目です。占有者がいる場合で、それが債務者であれば問題はありませんが、その他の人物が占有者となっている場合には法外な立退料を要求される場合もあります。

マンション現状報告書は裁判所が物件の価格を決定する上で最も重要な資料となります、と言うのも裁判所は現状報告書を参照して売却基準価格を決定するからです。現状報告書は作成日以降に閲覧することが可能となりますが、裁判所によっても閲覧可能な期間が異なりますので必ず事前に問い合わせをしておかなければなりません。